Diferentemente de outras cidades do país, que utilizam como base o valor venal do imóvel, São Paulo utiliza um método próprio, prevendo duas formas de cálculo do ITBI: (i) porcentagem do valor da negociação ou (ii) valor venal de referência (VVR). Esse último é determinado pela prefeitura com base em pesquisa de mercado e sem data pré-definida para a atualização. Aplica-se o mais alto no momento da conclusão do negócio.
São destinados 3% do ITBI do total. Em um dos casos levados ao Judiciário, o valor da transação foi de R$1,2 milhão, enquanto o VVR foi de R$2,1 milhões. Utilizando como base o primeiro valor, deveriam ser pagos R$36 mil como imposto. Mas, como a base utilizada foi a do VVR, a quantia ultrapassou R$65 mil.
Nas ações propostas, os juízes vêm entendendo que não há base legal para o VVR, em razão de afronta ao art. 150 da Constituição da República e art. 97 do Código Tributário Nacional. O ITBI deveria ser composto pelo valor da negociação ou pelo valor venal, usado como referência para o IPTU.
Não obstante o julgamento pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo em Incidente de Inconstitucionalidade, com entendimento de que o VVR deveria servir ao município apenas como parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se prestar para prévia fixação da base de cálculo do ITBI, a prefeitura não retirou o VVR da base de cálculo do imposto.
Segundo o subsecretário da Receita Municipal, a atualização do VVR é feita a partir de consultas e amostras do mercado e que, para os casos de distorções, há uma divisão interna na secretaria para avaliações especiais, onde o contribuinte pode apresentar sua demanda e ter o valor do imposto reduzido. Afirma, ainda, que podem haver distorções, principalmente no caso de São Paulo, onde existem 3,3 milhões de imóveis.
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